2010년 부동산 하락장 보다 더 심한 부동산 시장

1. 구조화

What

1년 사이에 부동산 시장에 폭락 가능성까지 제기되고 있다.

 

Why

부동산 조정기에서 장기 하락세로 이어질지도 모르기 때문이다.

 

How

• 2000년부터 2004년을 제외하고 2008년 금융위기까지 집값이 무섭게 상승했다.
• 2014년에 상승으로 전환 뒤 2021년까지 8년 동안 상승했다.
• 지난 글로벌 금융위기와 지금 부동산 시장의 공통점은 장기간의 집값 급등이다.
• 이런 상승세로 인해 부동산 규제의 압박이 심했던 점도 비슷하다.

 

• 글로벌 금융위기 때는 2012년에 하락세가 정점이었으며 서울 아파트값이 금융위기 이전보다 7.5% 하락했다. (부동산 114 기준)
• 강남의 재건축은 30%전후의 하락폭을 보이며 서울 전체 평균보다 더 큰 폭의 하락을 보였다.
• 대표적인 재건축 지역은 은마아파트와 개포주공 3단지가 그것이다.
• 때문에 앞으로의 부동산 시장이 지난 2010년과 비슷하다면 서울 아파트는 10% 내외, 재건축은 30% 내외의 하락을 보일 것으로 예측된다.

 

• 지금이 글로벌 금융위기때 보다 더 심각한 상황이라는 주장도 있다.
• 첫째. 서울 아파트 가격에 버블이 심해서 일반적인 사람들이 감당하기 힘든 수준이다.

• 올해 1분기 서울 주택구입부담지수가 203.7로 해당 지수를 산출한 이후로 최고치를 기록했으며, 200을 넘은 것은 이번이 처음이다.
• 이는 소득의 50% 이상을 대출 상환에 사용해야 되는 것이다.
• 참고로 글로벌 금융위기 직전의 호황기때인 2008년 2분기의 서울 주택구입 부담지수는 164.8이었다.
• 그만큼 버블이 꺼지게 된다면 돌이킬 수 없는 흐름을 가지게 될 수도 있다.

• 둘째. 거래절벽도 심각하다.

• 글로벌 금융위기 이후에 2012년은 거래가 가장 없었던 시기로 4만 1,079건의 거래가 있었다.
• 그러나 올해 통틀어 서울 아파트의 거래는 9,081건일 뿐이다.

• 셋째. 집값에 영향을 주는 경제 충격도 없다.

• 글로벌 금융위기때는 부동산 버블이 꺼지면서 수년간 불황이었으나 지금은 그때와 달리 명확한 요인이 없다.
• 단지 장기간 주택가격 상승에 대한 피로감과 금리 인상이 원인으로 꼽힐 뿐이다.

• 넷째. 금리 상황이 비슷하면서도 다르다.

• 금리가 오르고 DSR시행으로 대출 시 내가 가진 부채를 다 따지게 되면서 자금 마련이 쉽지 않은 상황이다.
• 글로벌 금융위기 이전에 기준 금리는 5.25%였고 금융위기 이후에는 2009년 2월까지 2%로 내려갔다.
• 이후에 오르긴 했지만 천천히 올라서 3.25%에 도달했다.
• 지금은 거의 제로금리었다가 불과 1년 사이에 2.5%로 급등하며 지난 금융위기 때 보다 상황이 더욱 나쁘다.
• 거기다 가계대출 금리는 2013년 3월 이후 최고치인 4.52%, 가계대출에서 가장 큰 부분인 주담대 금리는 2013년 1월 이후 가장 높은 수치인 4.16%로 올라서 실제로 체감되는 금리인상의 속도는 더욱 빠르다.
• 거기에 미국의 기준금리 인상이 계속될 것으로 예측되면서 은행권 대출 금리가 더 급등할 가능성까지 있다.
• 이에 연내 대출 금리 8%대를 예상하기도 한다. 8% 주담대는 금융위기 이후 처음 있는 일이다.

 

• 반면, 공급부족과 높은 전세가율 때문 문에 지금의 하락세가 장기 급락으로 이어지지는 않을 것이라는 예측도 있다.
• 정비사업 규제로 인한 공급물량이 여전히 부족하다.

• 2007년에는 부동산 시장이 좋으면서 분양가 상한제 시행을 앞두고 있었기 때문이 밀어내기 실 분양 물량이 2008년에 대량 미분양으로 이어졌다. 
• 당시 미분양건은 전국 16만 5,000여 가구, 수도권은 2만 7,000여 가구였다.
• 지금은 수도권 미분양 물량은 4,000건에 불과하며 서울의 입주 물량도 내년에는 2만 가구 안팎이다.
• 주택보급률만 봐도 2020년 기준 94.9%로 20만 가구 부족하다.

• 때문에 전세가율이 여전히 높다.

• 글로벌 금융위기 때의 전세가율은 38.18%, 지금은 54.7%로 지금이 16% 정도 더 높다.
• 그러나 금융위기 때는 전세대출이 없었기 때문에 완벽한 비교는 어렵다.

 

• 미국, 캐나다, 호주 등 선진국 또한 집값이 하락하고 있다.
• 저금리로 인해 유동성이 커진 데다 공급은 부족했기 때문에 글로벌 부동산이 폭등했었다.
• 그러나 인플레이션으로 많은 국가들이 금리를 인상하면서 부동산 버블이 꺼질 거라는 우려다.
• 미국 집값은 3년 만에 처음 하락하며 2011년 1월 이후 최대 하락폭인 0.77% 떨어졌다.

• 주택의 인허가 건수가 감소하고 있다.
• 골드만삭스는 고금리로 인해 올해와 내년의 주택판매가 줄어드는 등 부동산 시장이 침체될 것이라고 전망했다.
• 러시아, 우크라이나 사태로 곡물 및 유가가 폭등하며 금리인상 속도가 빨라지고 있기 때문이다.

• 캐나다도 사상 최고치에 비해 8% 하락했다.
• 뉴질랜드도 지난해 기록한 최고치에 비해 11% 하락했다.
• 스웨덴은 유럽에서 가장 핫 한 시장이었으나 올해 봄 대비 8% 하락했다.
• 현재 인플레이션으로 인해 지역을 가리지 않고 실질 주택 가격이 내려가고 있다.
• 이들은 변동 대출금리이기 때문에 기준금리 상승에 따른 이자비용이 급등한다.

 

2. 용어

주택보급률

주택이 얼마나 보급됐는지를 알아보는 지표다. 주택수/가구수로 구한다.

 

3. 질문과 생각

지금의 전세가율이 장기 급락을 걱정하지 않아도 될 정도인가?

기사의 내용과 같이 서울의 전세가율은 어느 정도 방어를 하고 있다.

 

그런데 대출금리가 오르면서 전세대출에 대한 이자 부담이 심해지고, 이로 인해 전세로 갈 세입자들이 오히려 월세를 선호하게 될 수도 있다. 그렇게 되면 전세수요는 줄어들고 결국에는 전세 가격이 내려갈텐데, 이렇게 되면 전세가율이 결국 내려가는 것이다.

 

물론 서울에는 워낙 전세 수요가 많기 때문에 급격한 하락이 없을 수도 있지만, 이미 전세가도 너무나 올라가 버린 상황이라 전세대출 이자가 부담되는 상황이 온다면 결국 전세 가격 하락도 진행될 수도 있다.