2012년보다 심각한 집값 급락 상황에 하우스푸어 우려까지

1. 구조화

What

역대급 부동산 거래 침체와 집값 하락이 계속될 전망이다.

 

Why

금리가 인상되고 경기가 침체되기 때문이다.

 

How

• 올해의 모습이 2012년과 비슷하다.
• 2012년은 2008년 글로벌 금융위기와 보금자리주택 공급으로 부동산 경기가 침체됐던 시기이다.
• 2012년에 서울 아파트 값은 6.55%, 수도권 아파트값은 5.77% 하락했으며 이는 1998년 외환위기 이후 가장 큰 하락이었다.
• 올해 9월 들어 서울 아파트값은 2013년 8월 5일 이후 9년 1개월 만에 최대 하락폭인 전주 대비 0.15% 하락했다.
• 수도권 아파트값도 2012년 9월 10일 이후 10년 만에 최대 낙폭 차인 0.21% 하락했다.
• 아파트 거래량은 역대 최저치를 기록했다. 
• 2022년 1~7월 서울 아파트 거래량은 8,557건, 역대 최저 거래량을 기록한 2012년 1~7월 거래량은 2만 2,441건으로 올해가 2012년 보다 162% 줄었다. 
• 전년 동기 대비 거래량은 257%줄었다.

 

• 추석 이후에도 부동산 가격 하락과 침체는 계속될 전망이다.
• 미국에서 3 연속 자이언트 스텝 발표가 예상되며 우리나라도 금리 인상 기조를 이어갈 가능성이 높다.
• 현 정부가 부동산 규제를 푸는 게 미미하다.
• 생애최초 주택 구입 시 LTV만 80%로 완화하고 DSR은 그대로이기 때문이다.
• 재건축 초과이익환수제 개선안도 폐지 수준이 아니므로 큰 폭의 변화는 없을 것으로 보인다.
• 때문에 강남권을 포함한 주요 재건축 지역들의 부담금이 커지면서 사업 추진에 걸림돌이 되고 있다.

 

• 주택 매주자들은 전고점 대비 20~30% 떨어지면 산다는 반응이다.
• 아파트 매물이 최근에 빠르게 늘고 있다.
• 내년 상반기까지도 집값 하락이 계속될 수 있다.
• 때문에 최근 1~2년간 영끌한 사람들이 하우스푸어가 될 우려가 있다.

 

 

2. 용어

DSR (총부채 원리금 상환비율)

대출받는 사람이 가진 금융부채의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 것이다. 이는 연소득에서 대출 원금과 이자를 갚는데 얼마나 돈을 쓰는지를 나타낸다. 대출 상환능력을 심사하기 위한 지표이며 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금 대출 등을 다 포함하여 대출 상환 능력을 보기 때문에 기준이 엄격하고 DTI(총부채상환비율)을 적용할 때 보다 대출 한도가 줄어든다.

 

재건축 초과이익환수제

조합원이 재건축으로 얻은 이익이 1인 평균 3,000만 원을 넘으면 초과된 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

조합원이 얻은 이익에서 인근 집값 상승분과 비용 등은 빼고 계산한다. 투기를 방지하기 위한 제도이다. 

 

3. 질문과 생각

부동산 침체기의 특징은 무엇일까?

• 매수 심리를 나타내는 매수우위 지수가 낮아지며 매도자가 많아진다.
• 거래량이 감소한다.
• 부동산 매물이 쌓인다.
• 호가가 떨어진다.
• 미분양이 증가하고 분양권 마이너 스피가 나타난다.
• 고점에서 영끌한 사람들이 이자부담으로 저점에서 팔기 시작한다.

 

이 모든 게 지금 현상과 상당히 비슷하기는 하다. 매수우위 지수는 올해 들어서 바닥을 찍고 있고 거래량 감소에 대한 기사는 매일같이 나오고 있으며 매물이 쌓이고 있다는 기사도 종종 보인다. 가격을 낮춰도 안 팔려서 호가가 떨어진다는 기사도 심심치 않게 보이고 마이너스 피 기사는 물량이 넘쳐나는 대구와 세종 관련해서는 나온 지 좀 됐다. 영끌한 사람들의 위기에 대해서는 오늘 본 기사에서도 알 수 있다. 대세 하락장이 이미 시작됐음을 알리는 신호일 수 있다. 나쁜 건 미리 대비해서 나쁠 게 없으니 하락장에서 어떻게 버티는지, 그리고 저점을 찍고 반등하는 신호는 무엇인지에 대해서 미리 알아두도록 하자.