부동산 경매시장 낙찰가율 3년에 최저치

1. 구조화

What

부동산 경매시장도 얼어붙고 있다.

 

Why

금리인상과 부동산 매매시장이 위축됐기 때문이다.

 

How

• 8월의 경매 진행건수 1,469건 중 낙찰은 610건이며 낙찰률이 41.5%로 전월대비 1.8% 포인트 하락했다.
• 낙찰가율은 85.9%로 전월 대비 4.7% 포인트 하락했다.
• 평균 응찰자 수는 5.6명으로 4개월 연속 하락세이다.
• 서울 아파트의 낙찰률은 상승했지만 낙찰가율은 하락했다.
• 또한 서울의 강남권 매물이 상당수 유찰됐다.
• 경기도 아파트는 낙찰률 하락, 낙찰가율은 8년 만에 최저치를 기록했다.
• 인천 또한 낙찰률과 낙찰가율이 하락하였으며, 낙찰가율은 70%대에 진입했다.
• 다만 감정가 3억 미만의 아파트는 대출부담이 적어서 여전히 강세다.
• 그러나 9억을 초과하는 아파트는 낙찰가율이 크게 하락하고 있다.
• 현재 금리인상으로 인한 이자 부담으로 낙찰가율이 하락하고 있다.
• 올해 금리인상으로 인한 경매물건은 내년 상반기 이후에 본격적으로 나올 것으로 보인다.

 

2. 용어

낙찰가율

감정가를 기준으로 낙찰가의 비율이 어느 정도인지를 나타내는 것이다.

낙찰가율이 100%라면 낙찰가와 감정가가 동일하다는 것이다.

낙찰가율이 100%를 넘어가면 감정가보다 입찰 가격이 높다는 것이다.

 

3. 적용할 점과 생각

올해 하반기에서 내년 상반기까지의 경매물건 동향을 살펴보고 괜찮은 물건에 모의 경매를 해본다.

지금 서울, 경기 지역의 낙찰가율이 하락하는 것은 6~9개월 전에 매겨졌던 감정가가 현재의 시세를 반영하지 못하고 있기 때문인 것으로 보인다. 작년은 지금과는 다른 불장이었다. 무조건적인 상승만을 외치는 시기였다. 그래서 주택 가격이 고점을 찍고 이런 시장을 반영한 경매 감정가도 상당히 높게 책정됐는데 현재는 부동산 시장이 하락세이기 때문에 그 감정가를 주고는 경매로 사질 않는 것이다. 그래서 감정가보다 낮은 낙찰가율이 나오고 있다.

 

즉, 감정가가 매겨질 당시의 시세가 지금보다 높았기 때문에 감정가보다 낮은 입찰가가 나올 수밖에 없는 것이다. 이는 현재 부동산 시장이 하락세이기 때문에 어쩔 수 없이 나타나는 현상이다. 경매하는 이유가 시세보다 저렴하게 구매해서 수익을 보자는 것인데 시세보다 높은 가격으로 경매를 할 사람은 없으니까 말이다. 앞으로 부동산 시장이 회복되지 못한다면 이런 흐름은 어느 정도 지속되지 않을까 싶다. 

 

서울은 이렇게 가격이 조금 내렸을 때 서울에 내 부동산 하나 장만하자는 사람들이 있어서 낙찰률이 어느 정도 방어가 되는 것으로 보이지만 결국 낙찰가율은 내려간 것이 보인다. 부동산 가격 자체에 대한 기대가 작년만 못하다는 것이다. 만약에 상승장이었다면 감정가보다 웃돈을 주고도 사서 시세차익을 보려고 했을 것이다.

 

인천과 경기권은 낙찰률과 낙찰가율이 동시에 하락하고 있다. 특히 인천은 낙찰가율이 70%대에 진입했는데 이는 상승장이었던 작년과 지금의 부동산 가격 격차가 그만큼 크다는 것이다. 한편으로는 부동산 거품이 빠르게 꺼지고 있다는 것으로 보이기도 한다. 때문에 아무리 경매라도 섣불리 진입하지 말고 시장의 거품이 꺼지는 것을 조금 지켜보는 것이 좋다고 생각한다.

 

올해 초부터 금리 인상이 본격화됐기 때문에 금리 인상으로 인해 기존에 대출했던 사람들이 견디지 못하여 경매로 넘어가는 물건이 생길 것이다. 해당 물건은 경매의 특성으로 인해 6~9개월 후에 경매 시장에 등장할 것이다. 이때 상당히 괜찮은 물건을 건질 수 있는 기회가 될 수 있다. 이 물건들의 감정가는 지금의 시세가 반영될 것이며 계속해서 하락장이라면 지금의 시세도 나중에는 크게 느껴질 수 있기 때문에 계속해서 낙찰가율은 낮아질 수 있다. 결국 경매를 통해 아주 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회가 생기는 것이다.

 

다만 올해 하반기에서 내년 상반기에도 금리는 높을 것이기 때문에 경매 진행 시 대출 이자를 고려해야 된다. 또한 매매 시장이 회복되지 못할 가능성도 크기 때문에 해당 물건으로 시세차익을 노리기보다는 수익형으로 세팅을 하는 것으로 생각해 본다. 수익형 부동산은 특성상 단기 매매보다는 장기적으로 가지고 가는 것이기 때문에 이왕이면 다홍치마라고 입지가 좋은 물건으로 찾아보자. 그렇다면 나중에 부동산 시장이 다시 따뜻해졌을 때 시세차익까지 노려볼 수 있다. 경매시장을 항시 주시하고 괜찮은 물건을 건질 수 있는 기회가 오는지 살펴야 된다. 또한 대출에 관해서도 공부해 보자.