분양가 오름세 실수요자는 여전히 문턱 높다

1. 구조화

- What

분양가가 오르고 있다.

- Why

자재비가 비싸졌고 분양가상한제를 개편했기 때문이다.

- How

분양가상한제가 지난 7월부터 개편되면서 가격이 비싸지고 있다.

- 정비사업지는 분양가에 필수비용이 반영되기 때문이다.

- 또한 건축자재가 비싸짐에 따라 건축비 산정도 탄력적으로 할 수 있게 됐기 때문이다.

 

분양가상한제가 적용되지 않은 지역은 고분양가 심사제도가 완화되어 적용되고 있고 시멘트 가격도 인상됐기 때문에 분양가는 앞으로도 계속 상승할 전망이다.

때문에 향후에도 전용 59㎡(약 25평형)기준 분양가가 9억이 넘을 가능성이 크다.

- 3.3㎡당 4,561만원 정도로 적용된다.

현재 분양가가 9억이 초과되는 주택은 중도금 대출이 금지되는 규제가 있다.

올해 서울 아파트의 43.1% 분양가가 9억 이상이기 때문에 중도금 대출이 불가하다

이런 주택은 주택도시보증공사(HUG)의 보증 또한 받을 수 없다.

때문에 청약으로 내집마련을 꿈꾸는 무주택 실수요자들이 대출을 받기 힘들어서 분양받기 힘들다는 지적이다.

 

2. 용어

분양가상한제

분양 가격을 일정 수준 이하로 규제하여 주택을 안정적으로 공급하기 위한 제도다.

감정가와 표준건축비, 그리고 가산비를 더해서 산정하며 이 가격 이하로 분양하도록 한다.

 

3. 질문

수도권 외 지역의 분양가는 어떨까?

- 광역시중 가장 높은 분양가를 기록한 울산의 경우 3.3㎡당 1,795만 원이다.

- 울산의 민간아파트 기준 59㎡(약 25평)이라면 4억 4천만 원 정도 나온다.

- 즉, 수도권을 제외한 지역은 9억 이하의 분양 물건이 다수 존재한다고 볼 수 있다.

 

4. 적용할 점

생애최초 주택을 구매할 경우 적용되는 혜택을 알아보고 투자에 적용한다.

- 생애최초 주택 구매자에 한해 지역과 주택 가격에 상관없이 한도 6억 원 이내로 LTV 80%가 적용된다.

- 따라서 7억 5천만 원의 주택이 해당 LTV를 적용할 수 있는 최대 가격의 주택이라고 할 수 있다.

- 그러나 DSR이 여전히 40% 규제된다.

- 내집마련디딤돌대출을 이용할 경우 연 2.15~3%의 금리로 최대 3.1억 원을 대출할 수 있다. (LTV70% 이내, DTI 60% 이내, 부부합산 연소득 6천만 원 이하이며 순자산 4.58억 원 이하인 무주택 세대주만 가능)