높은 전셋값과 고금리, 깡통전세 우려에 월세 거래량 급등

요즘 부동산 시작 또한 하락으로 인해서 상당히 얼어 붇어 있습니다. 거래량조차 많지 않다고 하니 작년에 비하면 심리가 무섭게 죽은 게 느껴지는데요, 이 상황에서 금리까지 높아지니 전세보다는 월세거라가 많아지고 있다는 내용입니다. 

 

1. 구조화

What

월세 거래가 증가하고 있다.

 

Why

전셋값이 가파르게 올랐고, 전세자금 대출 금리도 올라서 대출받기 힘들기 때문이다. 더불어 '깡통전세'에 대한 불안도 높아지고 있다.

 

How

중산층이 거주하는 강남 아파트의 월세 계약이 급증하고 있다. 올해 1월~8월 서울 부동산 시장은 통계가 작성된 이래로 처음으로 월세 거래량이 전세를 추월했다. 이유는 세 가지다.

• 최근 3년간 전셋값이 급하게 올랐고 2020년 임대차법 도입으로 전세물건이 부족해졌다.
• 금리가 빠르게 상승하여 전세자금 대출이나 신용대출이 부담스러워졌고, 은행에서 돈을 빌려 이자를 내는 것보다 월세를 내는 게 임차인 입장에서는 이득인 상황이 됐다.
• '깡통전세'우려가 커지고 있어서 보증 보험에 가입한 전세 10곳 중 3곳은 보증금을 돌려받지 못할 위험에 처하고 있다.

 

때문에 고물가와 고금리가 잡힌다면 월세 증가율도 자연스럽게 줄어들 것으로 본다. 그러나 미국이 내년 상반기까지 금리를 인상할 것으로 보이기 때문에 월세화 현상도 내년 상반기까지 이어질 것으로 본다. 그러나 전세가 사라지지는 않을 것이다.

• 임차인 입장에서는 전세를 통해 목돈을 모을 수 있고 장기적인 주거비 절약 효과가 있기 때문이다.
• 임대인 입장에서는 갭 투자자가 여전히 많기 때문에 전세는 사라지기 힘들 것으로 보인다.
• 통상 금리가 높아지면 월세도 그와 같이 올라간다. 그러나 요즘처럼 전셋값 상승이 주춤할 때 월세를 무리하게 올리면 수요자들은 다시 전세를 선택할 수 있다.

 

집값이 소득 대비 높은 수준이 계속된다면 전세도 같이 높아지기 때문에 중산층까지도 높은 전셋값을 감당하지 못해서 월세로 거주할 수 있다. 따라서 요즘 전세로 거주하고 싶어도 월세로 살아야 되는 사람이 늘고 있다. 이런 상황에 맞춰서 공공임대와 민간임대제도를 재조정해야 될 필요가 있다.

 

2. 용어

깡통전세

매매가보다 전세 보증금이 높은 집이다. 때문에 임차인이 집주인으로 부터 전세 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 일이 생긴다. 통상 주택담보대출 금액과 전세금을 합한 게 집값의 70%가 넘으면 깡통전세로 본다.

 

3. 질문과 생각

깡통전세의 사례와 예방법은 무엇일까?

집값이 폭등했다가 갑자기 떨어지는 요즘과 같은 때는 깡통 전세가 나타나기 쉽다. 작년과 같은 폭등장에서는 집 값이 높기 때문에 전셋값도 유래 없이 높았지만, 그 이후에 폭락하게 되면 전셋값도 같이 내려가서 임차인의 입장에서는 전셋값을 돌려받기 힘든 상황이 된다.

예를 들어서 작년에 3억 하던 아파트가 전세 2억 5천이라 세입자가 들어갔는데, 이 아파트가 매매 가격이 2억까지 폭락하면 아파트를 팔아도 세입자의 전세금을 돌려줄 수 없는 상황이 되는 것이다.

 

이와 같은 상황을 예방하기 위해서는 집을 구할 때 융자가 없는지 반드시 확인해야 된다. 그리고 유사시 내가 1순위로 최우선변제권을 가질 수 있는 상황인지 확인해야 된다. 그리고 전세는 주택도시보증공사에서 보증보험을 드는 게 좋다.